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证券时报记者 吴家明

日前，《国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》发布，提出研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs，消费类基础设施REITs迅速成为市场焦点。

5月24日，在第一太平戴维斯联合深圳市房地产业协会举办的“REITs聚势而强，市场乘风而上”房地产投资论坛上，深圳市房地产业协会会长吕晋川认为：“国家发改委本次推出消费类基础设施商业REITs，是实施扩大内需，重视支持消费的具体举措。对于优化土地市场资源配置，助力房地产行业向新发展模式平稳过渡，具有重要意义，也是房地产行业转型升级、高质量发展的重要路径。”

第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿表示：“REITs作为房地产产业转型、助力实体经济高质量发展的助推器，一直以来倍受市场关注。最新出台的消费类基础设施资产的扩容为市场带来难得的历史机遇，万亿消费基础设施REITs市场可期。”

第一太平戴维斯深圳物业及资产管理部负责人江陆重点分析了中型商业资产方在发行消费类基础设施REITs中应该如何突破各种瓶颈：“针对该类有发行REITs需求的商业资产方，如需达到发行要求，往往会出现需支付较高商业管理成本的情况，则可考虑采取大资管模式去中台化，高效的运作促进效益提升，以达到提升IRR水平的目标；其次，对于传统各方独立管理的模式，经常会出现商管与物管利益点割裂的情况，引入大资管作为整体服务团队，可将物管及商管有效整合，相互补位，为资产方提供最有价值的服务模式；最后，在商业业态的设施设备维护需要高要求高标准的背景下，大资管团队可在合理酬金的经营下做精细化管理，保证设施设备的稳健运行，以上路径的实施也将实现资产的长期高质量运营。”

第一太平戴维斯大中华区资本市场部董事孙国立表示：“国内消费类基础设施REITs发展潜力巨大，对于消费类REITs底层资产的筛选标准，建议从五点去着手，包括在发起人方面可以优先考虑央企、国企；在项目位置上可以选择北上广深、杭州、武汉和成都等准一线城市；以资产净值超过10亿的购物中心和社区商业为主；另外，资本化率要≥5.0%，最好达到5.5%；在合规性方面要注意是否存在权利限制、手续是否齐全、运营是否合规等方面的瑕疵。”

第一太平戴维斯深圳估值及专业顾问服务负责人李永春就土地剩余年期对REITs底层资产价值的影响机制发表了意见：“资产估值主要受收益水平、报酬率、增长率和剩余收益年期影响。增长率和报酬率对冲后，会形成一个估值的衰减因子。剩余收益年期越长，衰减因子越小。但是该衰减过程不是线性的，剩余收益年期越短，边际影响会越大。例如，剩余收益年期为30年和20年时，剩余收益年期每减少一年，剩余收益年期为20年的估值下降幅度明显要大于剩余收益年期为30年的。”

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